為了讓城市房屋拆遷估價行為規(guī)范，為了維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》。那么房屋拆遷估價的方法有哪些？

房屋拆遷估價與大家的利益息息相關(guān)，不可謂不重要。那么房屋拆遷估價的方法有哪些？

房屋拆遷估價的五種方法

一、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

二、市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

三、收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

四、基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

五、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

房地產(chǎn)管理部門提醒，房屋拆遷雙方可以協(xié)商選取最能體現(xiàn)房屋價值的估價方式，在不適用市場比較法的情況下，最好選用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估后，用加權(quán)平均的辦法確定評估對象的價格。選用的評估方法不同，肯定會導(dǎo)致評估結(jié)果的不同，不正確使用評估方法也必然導(dǎo)致評估結(jié)果失真，不能真實反映評估對象的市場價格，引發(fā)拆遷糾紛。

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